Aufgrund der derzeitigen Lage wurden zahlreiche Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Betriebe aufgrund des Coronavirus (SARS-CoV2; COVID-19) zu schließen. Für viele stellt der Umsatzausfall eine schwere wirtschaftliche Belastung dar.
Derzeit verzeichnen wir vermehrt Anfragen von Unternehmern und Vermietern, ob in Folge der erfolgten Betriebsschließungen die Möglichkeit des Entfalls der vertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Bezahlung der Pacht bzw Miete besteht.
Brauchbarer Zustand
Grundsätzlich ist der Vermieter (bzw Verpächter) verpflichtet dafür zu sorgen, dass das Pacht- bzw Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben wird und in einem solchem gehalten wird (§ 1096 ABGB). Andernfalls ist der Mieter bzw Pächter für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung der Pacht bzw Miete befreit.
Außerordentliche Zufälle / Unbrauchbarkeit
In § 1104 sind Fälle und Bedingungen für eine Erlassung des Zinses (Miete/Pacht) angeführt:
„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, große Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“
Außerordentliche Zufälle iSd § 1104 ABGB sind nur solche elementaren Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann.
Die derzeit von der Bundesregierung verordneten Betriebsschließungen können meines Erachtens jedenfalls als außerordentlicher Zufall iSd § 1104 ABGB angesehen werden. Durch die verordnete Schließung vieler Geschäftslokale und Betriebe sind die jeweiligen Bestandobjekte für die Unternehmen derzeit unbrauchbar bzw. unbenutzbar.
Beschränkte Brauchbarkeit
Ist bei Mietverträgen die Brauchbarkeit lediglich eingeschränkt, weil beispielsweise ein Lieferdienst oder Online-Handel weiterhin möglich ist, gebührt lediglich eine teilweise Mietreduktion. Ob der Mieter zur Einrichtung eines Lieferdienstens angehalten werden kann, wenn er diesen bislang nicht hatte, ist meines Erachtens fraglich.
Pachtverträge
Ist jedoch die Brauchbarkeit des Bestandobjektes bei der Pacht bzw Unternehmenspacht nicht zur Gänze eingeschränkt, so gilt es § 1105 ABGB zu beachten. Dem Pächter wird in diesem Fall zwar ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen, jedoch nur, wenn die gesamte Vertragsdauer ein Jahr nicht übersteigt.
Bei länger währenden Pachtverhältnissen entfällt das Minderungsrecht, weil ein Minderertrag durch Mehrertrag in Folgejahren ausgeglichen werden kann; erst bei völliger Gebrauchsuntauglichkeit gelangt § 1104 ABGB zur Anwendung und entfällt die Pachtzinszahlungspflicht. Diese Rechtsansicht ist derzeit jedenfalls strittig und bleibt in diesem Punkt die Entscheidung der Gerichte abzuwarten.
Zu betonen ist, dass § 1105 ABGB lediglich auf landwirtschaftliche Pachtverträge sowie auf die Unternehmenspacht anzuwenden ist. Mietverträge sind davon nicht berührt.
Abweichende Regelung in Vertrag
Zu beachten ist, dass die vorbeschriebenen gesetzlichen Regelungen im Zuge des Mietvertrages ausgeschlossen werden können. Zur Prüfung Ihrer Ansprüche ist daher zunächst die Prüfung des bestehenden Vertrages notwendig.
Wie vorgehen?
Wir empfehlen in Zukunft fällige Pacht- bzw Mietzinse dennoch „unter Vorbehalt“ zu bezahlen. Dies deshalb, da für den Fall der nicht rechtmäßig vorgenommenen Mietzinsminderung dem Vermieter grundsätzlich die gerichtliche Auflösung des Vertrages sowie die Räumung des Bestandobjektes offensteht.
In weiterer Folge kann sodann der Vermieter zur Rückzahlung der bezahlten Pacht bzw. Miete aufgefordert werden.
Gerne stehen wir Ihnen für die Prüfung Ihrer Ansprüche mit Rat und Tat zur Seite. In Anbetracht der derzeitigen Lage sind jedoch leider keine persönlichen Termine möglich. Jedoch stehen wir Ihnen gerne jederzeit telefonisch sowie per E-Mail zur Verfügung.